Aspects Financiers
THE FINANCIAL ASPECTS

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Une fois que l’achat d’une propriété est décidé, intervient le problème de transfert du capital. La façon de faire variera en fonction de chaque client, de chaque investisseur, de la réglementation bancaire, la comptabilité personnelle, la stabilité économique et de la monnaie. 

Le Mexique est  historiquement une économie monétaire. Il existe de nombreuses questions juridiques sur la façon d'entrer des capitaux dans un pays étranger, et sur la façon de les faire sortir par la suite si vous décidez de vendre votre propriété. Quand vous trouvez enfin la propriété que vous recherchez, RTC Property se penchera sur l'alternative la plus appropriée pour vous et vous fournira la mise à jour des informations concernant les différentes options, ses coûts associés et les procédures.
 
Un financement au Mexique est actuellement disponible pour les Américains et les Canadiens grâce aux programmes américains de prêts en dollars. Pour les citoyens du Royaume-Uni, de l’Espagne et tous les Européens, des programmes de prêts basés sur l’euro ont été mis en place. Achat, refinancement avec retrait de valeur nette (meilleur taux et durée), et prêts à la construction résidentielle sont disponibles, et il existe de nombreuses méthodes utilisées pour les qualifications. Les prêts commerciaux sont également disponibles pour la construction et les propriétés existantes.
 
Actuellement, les options de financement pour l'achat immobilier au Mexique sont:
 
 
Le Financement du pays d'origine de l'acheteur
Jusqu'à récemment, c'était le seul moyen complètement sûr pour les non-acheteurs mexicains de financer une propriété au Mexique. Certains acheteurs adoptent encore cette approche. Cela signifie que les acheteurs s'appuient sur l'hypothèque contre une propriété existante dans leur pays d'origine, à une institution bancaire de leur pays, en utilisant les fonds pour effectuer un achat au comptant au Mexique. Généralement, le montant du financement sera de 50% de la valeur de la maison. L'avantage est que les acheteurs sont face à une institution et à un processus desquels ils sont familiers.
 
L’hypothèque d'une institution mexicaine
Cette option est relativement nouvelle, et est disponible depuis environ 5 ans - pour les Mexicains et les étrangers. Auparavant, les Mexicains s’appuyaient sur des moyens informels tels que les prêts de la famille et des amis ou sur le financement de vendeurs grâce à des contrats personnels à risque. Les prêts hypothécaires au Mexique sont l’œuvre de l'ALENA. Le gouvernement et les institutions bancaires ont été prudents dans l'assouplissement des réglementations et dans la libération de ce type de financement. C’est d’ailleurs pour cette raison que le processus est plus long que dans certains autres pays.
 
L'avantage est que les acheteurs peuvent tirer parti de leur financement sur les biens qu'ils achètent en laissant leurs biens sans risque de perte. Les banques offrent également différents types d'options hypothécaires,  des taux fixes ou variables, et des « packs » hypothécaires où l'assurance des biens par exemple (qui est requis pour ce type de financement) est inclus dans les paiements mensuels.
 
Un examen doit être fait lors de l'évaluation de cette option. Au Mexique, les banques exigent des scores de crédit plus élevés, et le ratio du taux d’endettement doit être inférieur à celui exigé aux États-Unis ou au Canada. Le Mexique demande également une petite taxe (1,4%) sur les prêts hypothécaires des banques.
 
Financement par le vendeur
Alors que dans le passé, le financement du vendeur au Mexique était très risqué et très officieux, le processus de mise en place d'un acompte à un vendeur et le paiement des acomptes provisionnels pour l'équilibre est désormais très sécuritaire. Il est de plus en plus commun pour les acheteurs internationaux.
 
L'acheteur et le vendeur peuvent désormais officialiser cette procédure à travers un "Trust Bank en garantie», qui est un document juridique nommant l'acheteur en tant que bénéficiaire de la propriété et le vendeur en tant que bénéficiaire secondaire. Le document détaille les modalités de paiement, garantissant que le vendeur recevra tous les paiements à temps, et que l'acheteur aura la possession légale et physique du bien tandis que les paiements sont faits. La confiance de banque notariée est enregistrée dans le registre public, et est aussi formel qu’un prêt hypothécaire bancaire.
 
La pré-approbation du crédit
Après avoir exploré les options, l'acheteur aura à décider ce qui est le plus approprié. La prochaine étape est d'obtenir l'approbation préalable d'un prêt hypothécaire. Il est important de noter que ce n’est généralement pas la meilleure solution de demander d’abord l'approbation préalable. D'abord, l'acheteur doit s'assurer que ses options ont bien été étudié, et d’avoir les informations complètes sur chaque institution. Il sera également utile de parler avec un courtier hypothécaire ou un expert immobilier pour développer une stratégie globale dans ce processus de demande. Une fois qu’un certificat de pré-agrément est donné, l'acheteur sait exactement ce qu’est la fourchette des prix des biens qu'il peut rechercher. Même si un acheteur est à la recherche pour le financeur acheteur, il s'agit d'une étape importante en vue de garder des options ouvertes.     
 
Rechercher un bien
 
La banque prépare ensuite le rapport du crédit de l’acheteur et fournit le document de pré-approbation, les acheteurs seront prêts à commencer à chercher une propriété en sachant exactement ce qui correspond à la gamme de prix.
Suite à ces mesures, pourront être éliminées les propriétés qui ne rentrent pas dans les possibilités de financement de l'acheteur, et si une option souhaitable de financement est trouvée, ce sera un plus pour l'acheteur bien préparé.
 
Processus d’achat et de vente
 
La plupart des transactions immobilières réelles sont ouvertes après une offre d'achat écrite qui est acceptée par le vendeur, et lorsque le contrat de vente et d'achat est signé par les deux parties. Dans la plupart des cas, un dépôt est requis par le courtier afin de transmettre l'offre au vendeur. Si la transaction est effectuée directement par le vendeur, il est recommandé de consulter un courtier immobilier ou un avocat avant de signer tous les documents ou d’effectuer la remise du montant.
Normalement, lors de la signature de l'acte officiel, qui doit être certifié par un notaire public, le solde est payé et le bien est livré. En général, cela ne prend pas plus de 40 jours.
 
Impôts sur les plus values
 
Au Mexique, le concept de plus-values ne s'applique pas de la même façon qu’aux Etats-Unis. Ici, le gain issu de la vente de la propriété est considéré comme une taxe normale d'imposition pouvant aller jusqu'à 35%. 
Afin de déterminer le gain, les frais et les dépenses suivantes sont déduits du compte pour lequel la propriété est vendue officiellement:
 
  • Le coût du terrain d'origine et la dépréciation du coût de construction, en fonction du nombre d'années dont la propriété a été tenue et indexé sur l'inflation selon les indices officiels des prix à la consommation.
  • Ajouts, modifications et améliorations (mais pas de maintenance) effectués sur la propriété (construction), ajusté comme ci-dessus.
  • Les honoraires versés au courtier immobilier par le vendeur.
  • Les frais de clôture, y compris tous les frais, taxes et redevances payés par le vendeur
 
Le notaire conservera le gain calculé après déduction, le transmettant au Ministère des Finances et du Crédit public.
 
Le vendeur déduira alors ce montant de sa déclaration de revenus annuelle qui devient un crédit d'impôt réglable aux États-Unis.
 
D'autre part, selon la loi rapport de recherche internationale, il n'y a pas d'impôt sur la plue value au Mexique si le vendeur a possédé la propriété en tant que résidence principale.